Güzəştə getmək üçün plan: Atlantik şəhərini düzəltmək

Atlantik City City'nin taleyi balastda asılıdır və görünür ki, siyasi liderlər heç kimin marağına birinin topuğunu qazmaqla xidmət etmədiyini qəbul etməkdə o qədər cüzidirlər. İrəliləyərkən, uzlaşma üçün bir yer olduğu ortaya çıxır və hər iki əyalət Senatının sədri Stephen Sweeney və əyalət Məclisinin sədri Vincent Prieto bir az vermək və almaqla Atlantik Siti-ni qurtaran qəhrəmanlar ola bilərlər. Qubernator Chris Christie, Atlantik Siti kompromisindən siyasi bir qələbə və bəlkə də öyünə biləcək bir mirasla çıxa bilər.

İndi nə üçün lazım olsa, hər üçünün də qazandıqlarının geri verməli olduqlarından çox ola biləcəyini anlamaları lazımdır. Hər birinin tanıması lazım olan şey, hər birinin başqalarının üzünü qurtarmasına imkan vermələri lazımdır. Mənim içimdəki idealist düşünür ki, hər biri Atlantik Siti şəhərinə, sakinlərinə və daha geniş cənub Jersey bölgəsinə yalnız bir az siyasi iradə ilə kömək edə bilər. Atlantic City-dən iki mil aşağıda böyüyən, litseydə Boardwalk’da part-time iş kimi duzlu su satan və o zaman Stockton State College-in oynayan yaşlı vətəndaşlarla dolu salamlama avtobuslarının içərisində olduğum yoldan ötmüş biri kimi. və ümidli bacara oyunçularına kokteyllər ataraq, xahiş edirəm bir yol tapmağa çalışsınlar. Bu, karyeralarında həll edəcəkləri kiçik bir siyasi məsələdir, lakin əllərində bu qədər insanın iqtisadi dolanışıqlarının aqibəti dayanır. Bu insanlar siyasətçi deyillər - onlar avtomobil valetləri və pərakəndə satış işçiləri, blackjack satıcıları və kokteylləri sillə yeyən kollec tələbələri. Kəskin dərəcədə dəyişən oyun biznesi modeli qarşısında yaşamağa və ailələrini dolandırmağa çalışan insanlardır.

İki plan var: the dövlətin ələ keçirilməsi Sweeney tərəfindən təklif edilən Atlantic City'nin qubernatoru Chris Christie tərəfindən dəstəklənir, ancaq Cənubi Cersi boyunca şəhər rəhbərləri və bir çoxu tərəfindən təhqir olunur. Plan, bələdiyyədən ən çox nəzarəti ləğv edir və bu gücü dövlət İcma İşləri Departamentinə verir və bu yaxınlarda elan edilən bir uzlaşma, şəhərin müəyyən meyarlara cavab verəcəyi təqdirdə planın həyata keçirilməsini yay mövsümündən sonra təxirə salacaqdır. The alternativ , Prieto tərəfindən maliyyələşdirilən bir qanun layihəsi, bələdiyyə gücünün azaldığı və şəhərin müəyyən maliyyə hədəflərinə çatmadığı təqdirdə dövlət nəzarətinin artdığı bir sıra meyarları müəyyənləşdirir. Prieto qanun layihəsi, vergilərin əvəzinə bir kazino ödəməsini də təmin edir (PILOT) proqramı, burada kazinoların 2016 vergi ili üçün şəhərə ümumilikdə 120 milyon dollar təmin edəcəyi və oyun gəlirlərinə və inflyasiya nisbətinə görə 10 il davam edəcək. PİLOTlar şəhəri məhkəmə tərəfindən açıq qalan səkkiz qumarxanaya yenidən qiymətləndirmənin təsirindən qoruyur.

Ştat liderlərinin nəzərdən keçirməli olduqları əsas məsələlərdən biri: Sweeney-nin təklif etdiyi kompromis tədbiri ilə dövlət, şəhərin adambaşına xərclərinin sakinlər başına 3500 dolları keçməyəcəyi bir büdcə yaratmaq şərti ilə devralma olub-olmamasına qərar verəcəkdir. Şəhər uğursuz olarsa, ilkin mənimsəmə planı qüvvəyə minəcəkdir. Bu planın problemi budur ki, 39.000 sakinin yaşadığı bir kurort şəhərinin özünəməxsus vəziyyətini tanımır, lakin istənilən gündə çimərliklərində 50.000, qumarxanalarda, restoranlarda və mağazalarında 50.000 nəfər əlavə tapa bilər. . Beləliklə, əyalət rəsmiləri Atlantic City-nin xidmət yükünü Winslow, Monroe, Teaneck və Marlboro kimi yerlərə bərabər tuturlar. Axırıncı dəfə 130 min nəfər yay şənbə günü Winslow-a nə vaxt sıxılmışdı? Yoxsa 50.000 Monroda bir konsertə qatıldı? Atlantic City-yə gələn insanlar - sakinlərin şəhər xidmətlərinə ehtiyacı olduğu gün: polis qoruması, həyat mühafizəçiləri, təcili yardım maşınları, infrastruktur, tualetlər, təmir və s. Beləliklə, dövlətin Atlantic City-nin maliyyəsi ilə bağlı ciddi problemlər olduğu halda, şəhərin xərclərini Patterson və ya Jersey City kimi yerlərlə müqayisə edərək bir-birinə zidd olduğunu qəbul etməlidir.

Sadə bir nümunə: Atlantik şəhərindəki EMS orta hesabla ildə təxminən 20.000 qaçış yaradır. Adambaşına düşən əhaliyə görə, şəhər sakinlərinin yarısı hər il təcili yardım çağıracaqdı. İndi Atlantic City-də əylənməyi sevirlər, amma intuitiv olaraq bilirik ki, bunun mənası yoxdur və buna görə Atlantic City oxşar sakinləri olan digər bələdiyyələrlə eyni standartda tutulmamalıdır. Beləliklə, dövlət Atlantic City-ni maliyyə evini qaydaya salmağa necə məcbur edəcəyi barədə daha geniş düşünməlidir - xərclərdə on faiz azalma və ya başqa bir formul.

Dövlət rəhbərləri də bu problemi həll etmək üçün siyasi iradə əskik olmadığını qəbul etməlidirlər. 2014-cü ildə seçilən Bələdiyyə Başçısı Don Guardian, seçicilərinin maraqlarının qorunmasını şəhərin üzləşdiyi sərt maliyyə reallıqları ilə tarazlaşdırmağa çalışdı. Və bunu bir məhdudiyyət kontekstində edir: xilasedicilər üçün mübahisəli təqaüdlər? Dövlət səlahiyyətlidir. Otaq vergisi? Dövlət tərəfindən idarə olunur. Lüks vergisi? Dövlət tərəfindən idarə olunur. Park vergisi? Dövlət nəzarətindədir. Ştat Atlantic City ziyarətçilərindən 60 milyon dollar vergi və ödəniş yığdı və şəhərin istəsə bu vergilərdən birini artırmasını istisna etdi. Şəhər həm xərcləri azaltmaq, həm də dövlətin ödəmə qabiliyyətinə sahib olmasını istəyirsə, gəliri artırma qabiliyyətini məhdudlaşdıran bir çox məhdudiyyətlərdən azad edilməlidir.

Şəhərin maliyyə vəziyyətinin fövqəladə olması, bir daha böhrandan hökumətin mövcud olduğunu ifadə etdi. Ancaq bu həm də o deməkdir ki, bir həll yolu tapmağa çalışarkən, şəhər və əyalət geri addım atmalı və oyun sonrası mərkəzli Atlantic City üçün şəhərin gələcəyinin necə olmasına bir nəzər salmalıdır. Əvvəlki imtahanlardan fərqli olaraq, bu, vətəndaşlar, seçilmiş məmurlar, iş adamları, turizm mütəxəssisləri və dövlət iqtisadi inkişaf məmurları da daxil olmaqla əsas maraqlı tərəfləri əhatə etməlidir.

Güzəştə getmək üçün üç əsas büdrəmə bloku var. Ancaq masada hər kəsin evinə qalib gəlməsi üçün kifayət qədər şey var:

Hər ikisinin güzəştə getməsi üçün: Kollektiv müqavilə. Sweeney-nin adambaşına 3500 dollar xərcləmə hədəfi real deyil, eyni zamanda kollektiv müqavilələrin müzakirə mövzusu olmayacağını düşünmək də real deyil. Hər hansı bir güzəştə həmkarlar ittifaqları, kazinolar, kreditorlar və digər maraqlı tərəflər daxil olmalıdır və güzəştə getməlidir. Ancaq çubuq real, əldə edilə bilən bir çubuq olmalıdır.

Sweeney-nin güzəştə getməsi üçün: Su. Dövlət əmlakının satışı dövlətin ələ keçirilməsinin vacib bir hissəsidir. Göründüyü kimi, Bələdiyyə Kommunal İdarəsinin himayəsində olan şəhər, şəhərin su təchizatına sahibdir. Sweeney tərəfindən maliyyələşdirilən dövlət ələ keçirmə tədbirinə, dövlət menecerlərinə bu ictimai varlığı satmağı təmin edəcək bir müddəa daxildir. Bu, vacib bir uzlaşmadır, çünki Sweeney’in xeyirxahı və cənub Cersi elektrik vasitəçisi George’un qardaşı Phil Norcross, şəhərin su xidmətini satın almaqda maraqlı olduğunu ifadə edən American Water’ın lobbiçisidir. Aydındır ki, Atlantik Şəhər Bələdiyyə Başçısı Don Guardian və digər yerli liderlər planın bu tərkib hissəsini tuturlar. Bu varlığı satma problemi ikiqatdır: birdəfəlik gəlir sövdələşməsini təmsil edir, eyni zamanda suyun şəhər aktivi kimi qalması, şəhərin su mənbəyini gəlir gətirən kimi istifadə edə bilməsi deməkdir. İkincisi, şəhərdəki və əyalətdəki qanunverici orqanlardakı siyasətçilər özəlləşdirmənin şəhər sakinləri üçün xərclər baxımından xalis təsirindən narahatdırlar: özəlləşdirmə, indi olmasa da faiz artımı ilə nəticələnəcəkdir. Və bu, sakinləri pis bir artım təmin edə biləcək bir şəhərdir. Sweeney, bu mövzuda güzəştə getməli və bunun Prieto qanun layihəsindəki təşviq paketinin bir hissəsi olmasına icazə verməlidir ki, bu da Atlantik Siti ilk il göstəricilərinə uyğun gəlmədiyi təqdirdə Su İşləri satışının masada qalmayacağı anlamına gələcək və o zaman şəhərin su idarəsinin hər hansı bir satış, birləşmə və ya özəlləşdirmə məsələsində müstəqil səlahiyyətli mühasibə son səlahiyyət veriləcəkdir.

Prietonun Güzəştə Gəlməsi üçün: Dövlətin ələ keçirmə tədbiri ilə, dövlət tərəfindən təyin olunmuş direktor, sabitləşmə və bərpa edilməyə ehtiyacı olan bələdiyyənin rəhbər orqanının, hər hansı bir idarə heyətinin, komissiyanın və ya bələdiyyə şöbəsinin protokollarına veto qoymaq gücünə sahib olacaqdır. sabitləşmə və qurtarma ehtiyacı və bununla məhdudlaşmamaq şərtilə mənzil idarəsi, park idarəsi, yenidənqurma orqanı, planlaşdırma şurası və tənzimləmə şurası da daxil olmaqla sabitləşmə və bərpa edilməyə ehtiyacı olan bələdiyyədəki müstəqil bir idarə heyəti və ya səlahiyyət. Buradakı əsas şey Sweeney və Christie'nin yenidən inkişaf prosesinə nəzarət etmək istədikləri və Prieto'nun onlara bu gücü vermələri lazım. Bu qapalı bir centlmen razılaşması ola bilər, amma Prieto kollektiv müqavilə və su mövzusunda bir hərəkət istəsə, inkişafa ehtiyac duyacaq.

Atlantic City dağılmaqda ikən, bəzi uzaqgörən ruhlar - bir çoxu George Norcrossun dostları - potensial fürsəti dərk etdilər və inkişaf edə bilən mülklərin böyük hissələrini geniş miqyaslı investisiyalar gözü ilə yamaqladılar. Kollektiv saziş və suyun özəlləşdirilməsinə dair genişlik müqabilində Prieto, Norcross maşını ilə sıx əlaqəsi olan inkişaf etdiricilər üçün yenidən inkişafa dövlət dəstəyi üçün güclü bir formulu dəstəkləməlidir - Casino Yenidən İnvestisiya İnkişaf İdarəsi (CRDA) və dövlətin İqtisadi İnkişafı Səlahiyyət pulu və Bələdiyyə Başçısı Guardian və bələdiyyə məclisi də gəmiyə atlanmalıdır. İnkişaf iş yerləri, inkişaf isə vergi gəliri deməkdir və inkişaf şəhərin hesablarını ödəyirsə və Norcross və Christie'nin dostlarını daha zənginləşdirirsə, elə də olsun.

Və Sweeney bunu böyük siyasi fürsət kimi görməlidir, çünki şəhərə xeyli sərmayə qoymuş və ya qoyan bir neçə inkişaf etdirici var. Bu investisiyalar üçün mükafatlar əhəmiyyətli olacaq və şübhəsiz ki, Sweeney bu inkişaf etdiricilərə verdiyi təbliğat üçün kampaniya bağışları şəklində gözəl şəkildə mükafatlandırılacaqdır. Vali Christie müttəfiqlərinin də mükafatlandırılacağına əmin ola bilər.

Masada çox sayda maraq var:

• Joseph Jingoli - Jingolinin əhəmiyyətli portfeli Norcrossla əlaqəni göstərir: Jingoli Camden'deki 35 milyon dollar dəyərində Cooper Norcross Akademiyasını, Rowan Universitetinin Cooper Tibb Məktəbini (Norcrossun yaradılmasında böyük rol oynadığı Sweeney bölgəsində) və Rowan Business College'i qurur. bir çox digər layihələrlə birlikdə. Jingoli, həm dövlət, həm də özəl inkişaf layihələrindən ibarətdir və irəliləyərək masada oturacağına əmin olmalıdır.

• Omar Boraie - Boraie’nin New Brunswick lüks kondomini inkişafı, The Aspire, Sandy Relief Funds-da 4,8 milyon dollar, 60 milyon dollar subsidiyalı dövlət krediti, 21 milyon dollar vergi krediti aldı. Middlesex County geliştiricisi, Christie'nin prezidentlik kampaniyasına minlərlə daxil olmaqla son bir neçə onillikdə yüz minlərlə dollarlıq siyasi töhfələrə sərmayə qoydu və bu investisiyaların nəticəsini verdi. Atlantic City fərqli olmayacaq. Boraie, işdən çıxarılan Revel yaxınlığında Boardwalkın şimal ucunda, 71 milyon dollarlıq 250 mənzilli lüks bir yaşayış kompleksi olan The Beach at South Inlet-i maliyyələşdirmək üçün CRDA-dan 15 milyon dollar borc təmin etdi.

• Jack Morris - çox ailəli və pərakəndə inkişafda əyalət səviyyəsində bir oyunçu olan Middlesex County daşınmaz əmlak maqnatı. Morris’s M & M Development, Camden və Newark’da yüksək səviyyəli portfellərə sahibdir; Edgewater Properties, xüsusilə Cənubi və Mərkəzi New Jerseydə ticarət, lüks kirayə və xüsusi yaşayış sahəsi inkişaf etdirir Norcross ilə əlaqəsi, şirkətinin Cherry Hilldəki Garden State Park yarış pistinin yenidən qurulması üçün seçildiyi zaman on ildən çoxdur.

• Jon Hanson - Qubernator Christie's'in müttəfiqi Hampshire Real Estate, Atlantik City ilə münasibətdə Hanson Komissiyasının sədri Christie'nin yol xəritəsi idi. 2018-ci ilin payızının açılması üçün Stockton Universiteti üçün 200 milyon dollar dəyərində Atlantic City şəhərciyi tikən mənfəət üçün deyil, müstəqil Atlantic City Development Corporation və ya ACDevCo-nun arxasındadır. Stockton Universitetinin Atlantic City kampusu təməl daşı olacaq Atlantic City-də canlanma səyləri.

• George Norcross - ümumiyyətlə bir daşınmaz əmlak istehsalçısı kimi düşünülməsə də, Norcross və Atlantic County İcra Hakimiyyəti Dennis Levinson arasındakı görüşdən sonra gələn hesabatlar, Norcross'un Atlantic City'ye investisiya qoymağı düşündüyünü göstərir.

• Florida mülk sahibi Glenn Straub, inşası 2.4 milyard dollara başa gələn, işdən çıxmış Revel kumarhanesi üçün 82 milyon dollar ödəyib. Straub, su parkları, ip sahələri, soyunma və at tullanma, xizək qaçışı və yarım boru, beynəlxalq sənət sərgisi və yeni bir konqres mərkəzi daxil olmaqla müxtəlif istirahət obyektlərinə 500 milyon dollar əlavə bir investisiya yatıracağını söylədi. Straub, böyük siyasi oyunçulardan heç biri ilə əlaqəsi olmayan, ancaq şəhərin gələcəyi üçün vacib olan tək bir qurd kimi görünür.

Reallıq budur ki, bu inkişaf etdiricilərin hamısı (Straubdan başqa) siyasi cəhətdən əlaqəlidirlər və onları müdafiə edən siyasətçilər (Norcross və Christie) fayda əldə edəcəklər. Yəni, necə deyərlər, iş görməyin dəyəri. Ancaq Norcross və Christie's inkişaf etdiricilərinin lazımlı dəstəyi alması şəhərin ən yaxşı maraqlarıdır.

Tezliklə istifadəyə veriləcək inkişaf etdirilən sahələrdən biri də Albany prospekti magistral yolu boyunca arzuolunan 130 hektarlıq su sahəsi olan Bader sahəsidir. Bader Field'ı inkişaf etdirilə bilən bir sayt halına gətirmək üçün əlavə 100 milyon dollara mal olacaq. Sweeney və Prieto, son alıcıya kömək etmək üçün CRDA və dövlət İqtisadi İnkişaf İdarəsi ilə işləməlidirlər. Bölgə ehtimalla yetişmişdir: bir liman, bir daxili liman tipli pərakəndə / otel sahəsi, lüks kondominiumlar və ya yuxarıdakıların hamısı yerləşə bilər. Əlavə olaraq, hazırda yerləşdiyi idman obyektləri - Atlantic City Surf Beysbol meydançası və buz meydançası da daxil olmaqla ərazinin bir hissəsi dövlət və şəhər inkişaf etdirəcək Stockton Universiteti tərəfindən istifadəyə verilməlidir. ən müasir peyk şəhərciyi sadəcə bloklar uzaqlıqdadır. Bu dövlət-özəl inkişafdakı əməkdaşlıq restoranlar, pərakəndə satış və istirahət fəaliyyətləri üçün əsir auditoriya demək ola bilər.

Brigid Callahan Harrison, Amerika hökumətində kurslar verdiyi Montclair Dövlət Universitetində siyasi elmlər və hüquq profesörüdür. Dövlət və milli siyasət haqqında tez-tez şərh edən, Amerika siyasətinə dair beş kitabın müəllifidir. Brigid Callahan Harrison-dakı Facebook-da onun kimi. Onu Twitter-də @BriCalHar-da izləyin.