Eric Fischer, SF mənzil qiymətləri haqqında onilliklərdir məlumatları ortaya çıxardı.(Şəkil: Jared Erondu / Unsplash) Eric Fischer haqqında qəribə bir qəhrəman olmasından başqa bir şey bilmirəm.
Çox istəyirəm son vaxtlar San Franciscoda yaşamağa cəhd edən hər kəs , Fischer mənzil xərcləri ilə çox maraqlanır. Lakin, hər kəsdən fərqli olaraq, Fischer onlar haqqında müasir tarixi məlumatların dərinliyini iki qat artıraraq bu söhbətə töhfə verməyə qərar verdi.
İndiyə qədər, SF mənzil qiymətləri haqqında ən çox göstərilən məlumatlar 1979-cu ildə şəhərin San Francisco Chronicle-də elan edilən iki otaqlı mənzillərin orta icarə haqqını illik bir bazar günü izləməyə başladığı zaman geri qayıtmışdı.
Təəssüf ki, bu məlumatlar üçün 1979-cu il, San Francisco Bələdiyyə Başçısı Dianne Feinstein'ın tətbiq etdiyi bir il olur kirayə dondurması kirayə nəzarətinə keçdi . Kirayə nəzarətinin üstünlüyü və sürətlə artan mənzil qiymətləri ilə üzləşən ABŞ-ın bir neçə şəhərində mübahisə etmək istəyirsinizsə, kim danışmır? - vəziyyət haqqında heç bir məlumat olmadan hər iki tərəfdəki mübahisələriniz çox faydalı olmayacaq əvvəl müqayisə ediləcək bir şeyiniz olduğu üçün kirayə nəzarəti.
Beləliklə, Fischer əvvəl icarə nəzarəti məlumatlarını tapdı. O özü topladı … San Francisco Chronicle-in köhnə görüntü sənədləri və mikrofilmlərini izləmək üçün çox sayda saat sərf etmək. 
Mikroform oxucular.(Şəkil: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer metodologiyası haqqında çox yaxşı danışır bu layihə haqqında yazı , Şənbə günü nəşr olundu. Budur qısa xülasə: Onun metodologiyası mükəmməl deyil, lakin möhkəmdir və onu inkişaf etdirmək üçün əla bir yol görmürəm.
Bundan əlavə, bu blog yazısı mövcuddur yeni məlumatlarının ortaya çıxardığını yenidən vurğulamaq : bu qrafik. 
Kirayə qiymətləri.(Şəkil: Eric Fischer)
Dostlarım, San Francisco mənzil qiymətlərinin 70 ilidir. Bəzi enişlər və enişlər var, amma əksəriyyətdə çox sadə bir tendensiya var: yüzdə 6,6.
1956-cı ildən bəri kirayə haqqının orta hesabla hər il artdığı məbləğ budur. İcarə nəzarətindən əvvəl bu həqiqət idi; icarə nəzarətindən sonra doğrudur. 2000 texnoloji köpüyü zamanı tamamilə doğru deyildi, lakin yenə də doğrudur və sonradan yenidən doğrulandı.
6.6 faiz inflyasiyadan 2.5 faiz daha sürətli, bu çox görünmür, ancaq bunu 60 il üst-üstə etdiyiniz zaman mənzil qiymətləri deməkdir dördqat satın almalı olduğunuz hər şeylə müqayisədə.
Pisdir. Ancaq 1956-cı ilə nisbətən bu gün SF.
Bəs qiymətlərin qalxmasına nə səbəb oldu? Fischerin kəşfinin həqiqətən həyəcan verici bir hissəsidir. Veriləri ilə silahlanıb, bu suala az-çox cavab verdi. 
Median aylıq kirayə xahiş edirEric Fischer
Görmə ehtimalınız qədər yaxındır həyata, kainata və hər şeyə bir cavab.
Yalnız üç dəyişəndən istifadə edərək San Francisco mənzil bazarını demək olar ki, mükəmməl şəkildə proqnozlaşdıran bir cədvəldir:
- San Francisco County-də yerləşən iş sayı.
- San Francisco County-də insanların yaşaması üçün yerlərin sayı.
- San Francisco County-də işləyən hər kəsə ödənilən ümumi pul məbləği.
Hamısı qrafikin yuxarı hissəsindəki düsturda ümumiləşdirilmişdir. Mənə yuxarıdakı (1), (2) və (3) üçün dəyərlər vermisinizsə, onda San Franciscodakı orta otaqlı iki otaqlı mənzilin bu vəziyyətdə kirayəyə götürülməsinin nə qədər olacağını sizə təəccüblü dəqiqliklə təxmin edə bilərdim.
Buradan belə çıxır ki, bacardıqsa dəyişdirmək (1), (2) və (3) ilə San Francisco'da bir yer icarəyə götürmək üçün xərcləri dəyişə bilərik. Fischer, düsturunun təklif etdiyi mənzillərin qiymətlərinin yüzdə 67 enəcəyi ssenarisini belə ümumiləşdirir:
Qiymətləri üçdə ikiyə endirmək üçün mənzil tədarükündə% 53 artım (200.000 yeni vahid) və ya İQİ ilə tənzimlənən maaşlarda% 44 və ya məşğulluqda 51% azalma lazımdır.
Tamam, buna görə bu, San Francisco'yu Portlandın (yəni) Portland kimi əlverişli etməsinin yolu deməkdir hamının maaşını yarıya endir , və ya yarısını atəşə tutun , və ya şəhər əhalisinin sürətlə yüzdə 50 artmasına imkan verin , təxminən 1,2 milyona, mənzil sayı isə daha sürətli artdı.
Bok.
Ancaq gözləyin , deyə bilərsən. Praqa'nın təxminən 1,2 milyon sakini var. Milanın təxminən 1,2 milyon sakini var. Bunlar gözəl şəhərlərdir. San Francisco Praqaya çevrilsəydi, xüsusən qiymətlərin üçdə ikisi aşağı düşsəydi əslində yaxşı olardı.
Yəqin ki, doğrudur. Məsələ burasındadır ki, sürətlə Praqaya çevrilmək minlərlə inkişaf etdiricinin iflas etməsini tələb edəcəkdir, çünki (unutma?) Kirayə haqları yüzdə 67 azalacaq və bu səbəbdən bütün bu inkişaf etdiricilər o 200.000 yeni evi tikmək üçün aldıqları borcları ödəyə bilməyəcəklər. .
Fikir verin, minlərlə iflas edən inkişaf etdirici sizin üçün də çox pis görünə bilməz. Ancaq inanın, inkişaf etdiricilərə pis gəlir. Bu səbəbdən də özəl inkişaf etdiricilərin bir anda bir çox yeni ev əlavə etməsi vəziyyəti heç vaxt ola bilməzdi - cənnətə qayıdışından çox əvvəl tikintilərini dayandıracaqlar.
Gördüyüm kimi, bu bizdən bir neçəsini qoyur San Francisco üçün maraqlı dərslər :
1. Yeni vahidlər əlavə etmək əsasən yalnız gedir pisliyi pisləşməmək .
1a. Bu hələ yaxşı bir şeydir.
iki. İcarə nəzarəti problemin böyük bir səbəbi kimi görünmür öz başına Bok əvvəllər pis idi; bok sonra pis idi; heç olmasa 1956-cı ildə başlasanız, orta mənzil axtaran üçün pislik daha yaxşı və ya pisləşmədi. (Digər tərəfdən, Fişerin 40-cı illərdəki erkən qiymət məlumatlarında qəribə bir şey davam edir. 1950-1960 dipini buraxsanız kirayədə, daha sonra 1979-cu ildə kirayə nəzarətindən əvvəl hər şey daha çox yaylaya bənzəməyə başlayır. Yaxşı ölçülər üçün yenidən ilk qrafikini təqdim edirik.) 
İQİ ilə tənzimlənən reklam olunan kirayə haqqı.(Şəkil: Eric Fischer)
2a. Kirayə nəzarətinin yolu əhəmiyyətli ola bilər dolayı yolla dolayı yolla aparırsa daha az yeni vahid məsələn, inkişaf etdiricilərin kirayə nəzarəti altında olan kiçik binaları yeni bazar qiymətləri ilə əvəz etmələrini maneə törətmək üçün insanlara etiraz etmək və ya məhkəməyə müraciət etmək üçün bir səbəb verir. Hansı ki, kasıb insanlar tərəfindən olduqca başa düşüləndir, amma yenə də pis bir nəticədir, çünki (Fişerin düsturundan da göründüyü kimi) hər zərif yeni çatı qiymətləri bir az aşağı tutur, çünki altındakı zənginlər orta təbəqə insanlarını sıxışdırmırlar. orta keyfiyyətli damlarının altından və s. birisi çadırda qalana qədər.
2b. Hələ də bu məlumatlarda kirayə nəzarətinin San-Fransiskoda yeni əlavə mənzil təsiri yaratdığına dair açıq bir işarə yoxdur. Yenə: bok əvvəllər pis idi. Bok sonra pis idi.
3. Doldurma inkişaf xərclərini azaltmaq, başqa şeyləri çox vidalaşdırmadan etmənin yolları varsa kömək edəcəkdir.
4. Bir şey varsa mənzil bazarının yeni gələnlər üçün kifayət qədər yeni ev tikməsinin dayandırılması , o zaman 1960 və ya daha əvvəl gəlmiş bir şey olmalı idi.
Bu məqamda San Francisco haqqında danışmağı dayandıracağam, çünki San Francisco məni sıxır. Əsasən, San Francisco-nun becərildiyini düşünürəm.
Bu udur. Bura heyrətamiz bir yerdir. 
San-Fransiskoda bir parkdan mənzərə.(Şəkil: Foto: Torbakhopper / Flickr)
Bunun əvəzinə evlərə nisbətən daha sürətli iş və / və ya zənginlik əlavə edən, lakin hələ San-Fransisko olmayan şəhərlər üçün bir dərs ilə yekunlaşacağam: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Bəlkə Oakland, Los Angeles, San Diego və DC hələ də.
Tanrı sevgisi üçün evlər əlavə etməyə davam edin. İşlər daha da pisləşməsin və San Francisco kimi itir-itir məğlub fırtınasına qapılmayasınız deyə evlər əlavə edin.
Bunu edərkən ...
İcarə nəzarəti? Bu kirayəçi əsəbidir, amma əmindir, bəlkə də ev əlavə etməyə davam etməyinizə mane olmamaq üçün çox çalışdığınız müddətdə sınayın.
Sonsuz yayılma? Bu, evləri ucuz saxlayacaq (yalnız Atlanta, Dallas və Phoenix-dən soruşun), ancaq planetimizi çaşdırır və görünür bizi daha kök və tənha edir, üstəlik avtomobillər də bahalıdır. Beləliklə, əgər bacarsanız şəhər evləri etməyə çalışın. Qəsəbə evləri əladır. Cliff və Claire Huxtable bir qəsəbədə yaşayırdılar. Dublekslər də gözəldir. Bir çox şəhər bunlardan hər hansı birinin tikilməsini əslində qanunsuz etmişdir. Bu qoz-fındıqdır.
Dövlət və ya digər güzəştli mənzil yaratmaq üçün vergilər? Ən kasıb insanlar heç vaxt bazar səviyyəsində mənzil ala bilməyəcəklər və ucuz, lakin yaşana bilən kiçik evlərdə yaşayan insanlar çadırdakılara nisbətən daha az çətinlik çəkməyə meyllidirlər. Bəli, yəqin ki, yoxsul insanlar üçün ucuz, lakin yaşana bilən kiçik evlər tikmək üçün vergilərdən istifadə etmək, eyni zamanda insanların yoxsulluqdan çıxmasına kömək etmək üçün başqa yollar axtarmaq yaxşıdır.
Kütləvi ixtisar? Göründüyü kimi bunlar kirayə haqlarını azaldacaq, amma bir şəkildə bələdiyyə başçısını yenidən seçmələrini düşünmürəm.
Ancaq nə edirsən, mütləq al Eric Fischer onu görürsənsə bir içki. Qazandı.
Michael AndersenPortlandda bir yazıçıdır, Ore @andersem Twitter-də.
