Axşam saat 10-dan bir az əvvəl. yanvarın 25-də, 69 yaşlı, qırmızı saçlı daşınmaz əmlak istehsalçısı Larry Silverstein, Madison Avenue yaxınlığındakı East 57-ci prospektdən keçərkən 1997 Ford sedanından qaçdı. Çanağı sınıb, New York Universiteti Tibb Mərkəzinə aparıldı. Cənab Silverstein daha sonra qızına söylədiyi kimi, qəza ən pis anda pis bir fasilə oldu: O, Dünya Ticarət Mərkəzinin 99 illik kirayəsini qazanmaq üçün üç təklifçidən biri idi. Cənab Silverstein, təklifini Ticarət Mərkəzinin indiki sahibi Nyu-York və New Jersey Liman İdarəsinə təqdim etmək üçün 31 yanvar tarixində sona çatdı.
Növbəti bir neçə gün ərzində iş ortaqları, məsləhətçilər və akolitlər təklifin son detalları hazırlandıqdan sonra cənab Silverstein'ın xəstəxana otağının kənarındakı koridor boyunca stullarda düzülmüşdülər. Ölümlə fırçalamasından cəmi beş gün sonra, Cənab Silverstein New York Post-da açıq bir açıqlama verdi: Bütün mükafatların mükafatı olan Dünya Ticarət Mərkəzinə can atırıq.
Cənab Silversteyə New York tarixinin ən böyük əmlak müqaviləsi olacağını başa düşmək üçün çox şans verdi. Port Authority'nin üç finalçısından o, qaranlıq at idi, dedi GVA Williams əmlak brokerinin icraçı direktoru Michael Cohen. Konvensional müdriklik yalnız təkliflər möhürlənmədikdə və Vornado Realty Trust, 3.25 milyard dollar - Cənab Silverstein'ın təklif etdiyi ilə 600 milyon dollar çox bir təkliflə rəqabəti sovurduğu zaman təsdiqlənmiş kimi görünürdü.
Cənab Silverstein, bumu və büstləri sayəsində şəhərin ən ağıllı daşınmaz əmlak düşüncələrindən biri kimi nüfuzunu qoruduğunun səbəbini göstərəndə. O, özünü fırçaladı və Vornadodan 30 milyon dollara az təklifini artıraraq davam etdi. Port Authority-nin idarə heyəti ilə Vornado-nun sədri Steven Roth arasındakı danışıqlar kəsildikcə sakitcə gözlədi. Sonra qaydanı pozdu.
İndi növbə cənab Silverstein-a çatdı və prosesi izləyən insanlara görə bu dəfə danışıqlar daha rəvan gedir. Təklifinə münasibət bildirməsini xahiş etdikdə, cənab Silverstein dedi: Dünya Ticarət Mərkəzi ilə müqayisə ediləcək bir şey yoxdur. Böyüklüyü, yeri, görkəmi və görmə qabiliyyəti baxımından unikaldır. Bu mənim arzumdu. Mart ayının sonlarında, çoxları cənab Silverstein-in müqaviləni bağlaya bilməyəcəyini və kompleksin Mortimer Zuckerman’ın Boston Properties və Brookfield Financial Properties arasında ortaqlığı olan üçüncü tərəfə gedəcəyini təxmin edirdi. Ancaq indi, Cənabın getdikcə artan bir fikir birliyi var. Silverstein mükafatını qazanacaq.
Sonra yenə də Port Authority-in ən yüksək səviyyəli hərracında bu günə qədər proqnozlaşdırıldığı kimi bir şey getmədi. Cənab Silverşteynin şəxsi üslubu cırıltı və cazibədarlıq olsa da, onunla işləyən insanlar onun Roth kimi sərt bir danışıqçı ola biləcəyini söyləyirlər. Bitirdiğini düşünürsən, onunla aparılan danışıqlardan əziyyət çəkən bir nəfəri xatırladı. Heç vaxt bitməmisən.
Liman İdarəsinin sədri Lewis Eisenberg, müqavilənin səlahiyyət müdiriyyətinin növbəti planlaşdırılmış iclasında 5 aprel tarixində ediləcəyinə şübhə etdiyini söylədi. Hələ dedi ki, hər şey yaxşı gedir. Cənab Eisenberqin xoşbəxt olmasına səbəb var: Prosesdə iştirak edən insanlara görə, Cənab Silverstein Vornadonun icarə şərtlərini yerinə yetirməyə hazırdır. Xalqa satılan bir şirkət olan Vornado, balansında daha az borc göstərmək üçün daha qısa bir icarə istədi (cənab Silverstein-ın xüsusi şirkəti üçün bir məsələ deyil) və Vornado'nun, gözlənildiyi kimi, çəngəldə olmayacağına zəmanət verdi. şəhər inkişaf etdiricinin əmlakdan ildə 100 milyon dollara yaxın əmlak vergisi alması üçün məhkəməyə müraciət edir.
Cənab Silverşteynin müttəfiqləri, nisbi şəfqəti, 1980-ci illərin sonunda Port Authority ərazisindəki bir ofis binası olan 7 Dünya Ticarət Mərkəzindəki ev sahibi olan Liman İdarəsi ilə dostluq illərində yaşaması ilə əlaqələndirirlər. 26 Fevral 1993 Cümə günü İkiz Qüllələr bombalandıqda, keçmiş Liman İdarəsinin baş maliyyə məmuru Barry Weintrob xatırlayır, cənab Silverstein dərhal Liman İdarəsinin işçilərinə öz binasında pulsuz yer təklif etdi. Bazar ertəsi gününə qədər heyət yenidən işə başladığını söylədi.
Cənab Silverstein sövdələşmə masasında oturduğu zaman qarşı tərəfdə bir-birinə bənzər tanıdığım şəxsləri - Ben Needell'i görməsi də zərər verə bilməz. Skadden, Arps, Slate, Meagher və Flom-un vəkili cənab Needell, Liman İdarəsi üçün müqavilə bağlayan vəkillərdən biridir. Normalda, o, cənab Silverstein'ın vəkilidir. Sizə söyləyəcəyim tək şey, Larryin əla bir oğlandır, dedi cənab Needell.
Danışıqlarda iştirak edən digər bir daimi iştirakçı, satışa dair Liman İdarəsinə məsləhət verən J.P. Morgan Chase-in icraçısı Tim Ryandır. J.P. Morgan Chase-in bir bölümü, eyni zamanda, Mr. Silverstein'ın idarə etdiyi və 200 milyon dollara almaq imkanı verən 120 Broadway-dəki köhnə bərabər binaya sahibdir.
Cənab Silverstein, eyni zamanda hakimiyyətin idarə heyətinin yarısını təyin edən Vali George Pataki və digər Albany respublikaçılarının dostudur. Cənab Silverstein, Ticarət Mərkəzi üçün istiləşmə başladığı kimi keçən noyabr ayında Qubernatorun təşviqat komitəsinə 15.000 dollar verdi. Bay Silverstein, Senat G.O.P'ye 35.000 dollar verdi. və keçən il əksəriyyət lideri Joseph Brunoya.
Dolaşıq bir dünya
Bu cür münasibətlər, Manhattan daşınmaz əmlakının dünyadakı həyatı üçün bərabərdir. Ancaq Dünya Ticarət Mərkəzi müqaviləsi ortaya çıxdıqca, Nyu-Yorkun qanuni, inkişaf və siyasi elitasının diqqətəlayiq bir məclisini bir araya gətirdi. Manhattanın ən böyük ticarət ev sahibi olan cənab Roth var; Gündəlik Xəbərin sahibi cənab Zuckerman; Bələdiyyə sədrinin müavini John Zuccotti, indi Brookfield-ə rəhbərlik edən inkişaf etdiriciyə çevrildi. Daşınmaz əmlakın nümayəndəsi Howard Milstein (bir vaxtlar cənab Zuccotti ilə təmsil olunurdu), əmlak investoru olan cənab Eisenberg-in idarə heyətinin üzvü Peter Kalikow-a diqqətlə yanaşdığı Port Authority-nin idarə heyətinə məsləhət verir. New York Post, eyni zamanda cənab Pataki'nin Böyükşəhər Nəqliyyat İdarəsinin yeni başçısı olmaq üçün seçimidir. Ümumdünya Ticarət Mərkəzinin icarəsi üçün təklif verən bir və ya digər şəhərdə demək olar ki, bütün isti obyektlərin vəkili işləyir. Və indiyə qədər cənab Silverstein hamısını üstələməyi bacardı.
Və manevr etməyə davam edir. The Wall Street Journal-ın 28 Martda verdiyi məlumata görə, cənab Silverstein ortağı, əmlak investoru Lloyd Goldman-ı götürdü. Cənab Goldmana yaxın bir qaynaq, 150 milyon dollarlıq vəsaitin əhəmiyyətli bir hissəsini təmin edəcəyini və cənab Silverşteynin 800 milyon dollarlıq ilkin ödəniş üçün maliyyələşdirməsini təmin etmək üçün toplaması lazım olduğunu söylədi; GMAC, cənab Silverstein qrupuna qalan hissəsini borc verir. (3.22 milyard dolların qalan hissəsi 99 illik ödənişlərə paylanacaqdı.)
Cənab Goldman, ticarət mərkəzinin yeraltı ticarət mərkəzini istəyən xalqa satılan bir alış-veriş mərkəzi olan Westfield America Inc.-ə, cənab Silverstein-ın ortağı olaraq qatılacaq. Cənab Silverstein'ın daha çox investor üçün trolling etdiyi deyilir; bir daşınmaz əmlak mənbəyi, nəhayət müqavilə bağlandıqda, cənab Silverstein Dünya Ticarət Mərkəzini satın almağa öz pulunu yatırmasa, təəccüblü olmayacağını söylədi.
Sonra yenə də heç kim cənab Silverstein'ın razılaşma qabiliyyətini şübhə altına almadı. Liman İdarəsi Ticarət Mərkəzi üçün finalçı siyahısını açıqladığı andan etibarən, rəqiblərinin pulu və təşkilati ağırlığı olmadığına görə o, bir az işləyən sayılırdı. Təminatına yaxın olan pul. İndi çoxları üçün sual budur: Mükafatını qazanarsa, bununla nə edər?
Uzun müddətli suallar da var. Kompleksin nağd pul hərəkəti Grid jurnalının analizinə görə, Ticarət Mərkəzini qazanan kimsə uzun müddətli icarələr bitənə qədər bir müddət nisbətən cüzi bir pul axını gözləyə bilər. Bu o deməkdir ki, kompleksi alan kimsə mənfəət görmədən əvvəl illərlə orada olacaq.
Risk faktoru
Ancaq cənab Silverstein heç vaxt riskdən qorxmurdu. 1950-ci illərdə atasının broker şirkətində işləyən New York Universitetindən çıxdı. Tezliklə başa düşdü ki, həqiqi pul, binalara kirayə qalmaq deyil, sahib olmaqda idi.
Gecə N.Y.U.-un hüquq fakültəsində oxudu, burada başqa bir gənc qonaq olan Bernie Mendiklə dostluq etdi. Cənab Silverstein dostunu ailə biznesinə gətirdi, bacısı ilə tanış etdi və çox keçmədən cənab Mendik ailəyə evləndi.
Əfsanəvi ortaqları Harry Helmsley və Larry Wien'dən 305 East 47th Streetdə bir bina aldılar. Xanım Silverstein və Mendik, Helmsley və Wien’dən sonra böyük alqı-satqıları maliyyələşdirmək üçün bir çox kiçik investorun hovuzlarından istifadə etdiklərini öyrənərək təqlid edərək özlərini modelləşdirməyə gəldilər.
Ticarət yaxşı idi, lakin 1970-ci illərin sonlarında cənab Mendik və cənab Silverstein'ın bacısı boşandı və cənab Silverstein və cənab Mendik qısa müddətdə ayrıldılar. Aktivləri bölməyə kömək etmək üçün yalnız Jerry Speyer adını qoyaraq başqa bir gənc inkişaf etdiricini işə götürdülər.
1980-ci illərdə Cənab Speyer, Mendik və Cənab Silverstein, Koch dövrünün bumu üçün ofislər satın alacaq və tikəcək bir inkişafçı kadrının əsasını təşkil etdilər. Hər biri daha da iddialı sövdələşmələrlə bir-birinin üstünə çıxmağa çalışan şiddətli rəqabətə davamlı idilər. Cənab Mendik, pulun əslində mənası deyildi, Gökdelen Dreams: New York'un Great Real Estate Dynasties müəllifi Tom Schachtman'a danışdı. Sadəcə hesab saxlamağın bir yolu idi.
Cənab Silverstein, 1980-ci illərin bumu dövründə çox şey qazanırdı. 10 milyon kvadrat metrlik Manhattan ofis sahəsindən ibarət 13 binaya sahib idi; J.P. Morgan ilə gəlirli bir maliyyə ortaqlığı qurdu; və yaxtasında əyləndi və həyat yoldaşı Klara ilə birlikdə Yəhudi xeyriyyə cəmiyyətləri üçün çoxlu pul toplayan oldu. Bütün bunlar sayəsində cənab Silverstein, bir neçə ildir New York Əmlak Şurasına rəhbərlik edərək yüksək bir ictimai nüfuz qazandı və təşkilatın dayanıqlı bir şəbəkə qrupundan siyasi bir qüvvəyə çevrilməsinə kömək etdi. Və New York Universitetində yeni bir Əmlak İnstitutunun yaradılmasına kömək etdi. Cənab Silverstein hər semestr orada bir dərs deyir; mühazirələri həmişə yalnız otaqda dayanır.
İnstitutun Larry və Klara Silverşteyn kürsüsünü tutan Əmlak Şurasının keçmiş prezidenti Ken Patton bildirib ki, bu Sokratikdir. Tipik bir mühazirədə, cənab Silverstein çətin bir icarə və ya yapışqan bir rayonlaşdırma vəziyyəti olan bir problemi təqdim edəcəyini və tələbələrdən bu yoldan çıxmalarını xahiş edəcəyini söylədi.
Cənab Silverstein özünü real həyatda olan tıxaclardan öz payı hesabına çalışmalı oldu. 1981-ci ildə, binanı icarəyə götürmək üçün növbəyə düzəlmədən, West Broadway və Washington Street arasında, Vesey Caddesi üzərində iki milyon kvadrat metrlik bir ofis qülləsi olan 7 Dünya Ticarət Mərkəzini inşa etmək üçün iddialı bir qumar elan etdi. 1986-cı ildə, cənab Silversteynin son zonaya keçən bir futbolçu kimi təsvir olunduğu tam səhifəlik bir qəzet elanında, kiracının kimliyi ortaya çıxdı. Bu da böyük bir sərmayə bankı Drexel Burnham Lambert idi.
Ancaq Drexel bir skandal və pis borc yükünün altına yıxıldıqda cənab Silverstein'ın şansları dəyişdi. Yeddi Dünya Ticarət Mərkəzi təxminən yüzdə 90-ı boş qaldı. Cənab Silverstein yer icarəsi üçün başqa bir broker firması Salomon Brothers-ı tapdı, lakin binanı düzəltmək üçün o qədər pul ödəməli idi ki, ipotekaya sahib olan pensiya fondu qazancının böyük bir hissəsi müqabilində əlavə pul tələb olundu. .
Nağd pul böhranı qısa müddətdə fondlarının digər hissələrini də vurdu. 34-cü küçədəki bir ticarət mərkəzi tərk edildi. 42-ci küçə və 12-ci prospektdəki yaşayış binası təxirə salındı və 120 Broadway-in mülkiyyəti borc verən J.P. Morgana verildi. Cənab Silverstein-ın şirkəti xüsusi olaraq sahib olduğu üçün xaricdə heç kim onun nə qədər incidildiyini dəqiq bilmir. Ancaq daşınmaz əmlak mənbələri, cənab Silverstein'ın bir çox binasını borc verənlərə vermək məcburiyyətində qaldığını və bunları idarə etməkdə qaldığını söylədi.
Bununla birlikdə, 1998-ci ilə qədər Cənab Silverstein geri alma oyununa qayıtdı. Leona Helmsleydən 140 Broadway-də bir ofis binası aldı. İllərdir davam edən ən qərbdəki 42-ci küçə layihəsi nəhayət başa çatdı.
Bu vaxt, cənab Silverstein, bir gün şirkətin əlinə keçmək üçün bir oğlu Roger və bir qızı Lisa'ya baxmağa başladı. Xanım Silverstein bu yaxınlarda New York Times-da inkişaf etdirici qızlarla bağlı uzun bir hekayə mövzusu oldu və ilk dəfə cənab Silverstein-in avtomobil qəzası haqqında danışdı. Mən ondan daha çox məsuliyyət alacağam? Bəli dedi.
Buna baxmayaraq, onu görən insanlar cənab Silverşteynin hələ qəza etdiyini və qəzasından yaxşılaşdığını söyləyirlər. Larry, gənc 69 yaşında, Newmark and Company əmlak broker şirkətinin icraçı direktoru James Kuhn dedi.
Son on ildə, Cənab Silverstein, Cənab Speyerin Rockefeller Center və Chrysler Binasını satın aldığını və cənab Mendikin şirkətini 656 milyon dollara satdığını, çox qəribə bir şəkildə Steve Roth'a satdığını izlədi.
İndi növbə onun. Larry başa düşərsə, həm Cənab Silverstein, həm də Mendik'i tanıyan bir adam Dünya Ticarət Mərkəzinin sövdələşməsindən danışdı, Bernie güzgüyə baxa bilməyəcək.
